상가 임대차 보호법 확정일자 묵시적갱신

상가건물임대차보호법(상임법)은 임차인(세입자)이 상가를 부당하게 권리를 침해당하지호하기 위해 제정된 법률입니다.

계약갱신요구권 (최대 10년)
- 임차인은 계약기간이 끝나도 최대 10년까지 계약 갱신을 요구(연5%증액)할 수 있습니다.
- 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다.
보증금 보호
- 일정한 조건을 갖춘 임차인은 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 건물이 경매로 넘어가더라도 보증금을 최우선으로 변제받을 수 있습니다.
권리금 회수기회 보장
- 신규 임차인에게 권리금을 받으려는 경우, 임대인은 이를 방해할 수 없습니다.
- 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임이 있습니다.
대항력 요건
- 사업자등록을 하고 점포에 실제로 입주한 날 기준으로 대항력이 발생합니다.
- 임대차 계약서에 확정일자까지 받으면 우선변제권도 인정됩니다.

적용 대상

상가임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 보증금이 아래 기준 이하여야 합니다.

이 기준을 넘으면 일부 권리 (예: 대항력, 우선변제권 등)를 받을 수 없습니다.

※ 보증금 = 전세보증금 + 월세의 환산액
(월세 × 100 = 환산보증금)

최우선 변제금을 적용받는 시기는 확정일자를 받는 날이아니라 담보물건 설정일 기준입니다.

환산 보증금액이 보호법 적용대상 금액을 넘어서면 대항력은 인정되나 임대차 보호법의 적용을 받지못합니다.

환산보증금이 소액보증금의 범위 내에 있으면 경매 낙찰시 최우선 변제금을 받을 수 있습니다.

→ 이 두 조건을 충족하면, 임차인은 제3자(새 소유자)에게도 임차인 지위를 주장할 수 있습니다.

임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전 ~ 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있습니다.
1개월 지나도 통보가 없는 경우 같은 조건으로 1년간 묵시적 갱신으로 연장이 됩니다.
묵시적 갱신 기간동안 임대인과 임차인은 1개월전에 통보하면 계약 해지가 가능합니다.
임대인은 다음과 같은 경우에만 갱신 거절이 가능합니다:
- 3기 이상 차임 연체
- 무단 전대나 훼손
- 건물 철거나 재개발
- 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우